SNS

Vraag

Actuele taxatie nodig ?

  • 8 november 2019
  • 14 Reacties
  • 15777 Keer bekeken

Reputatie 1

Door een extra aflossing komt mijn hypotheek in een andere risicoklasse en kan de rente iets omlaag.

En natuurlijk wordt er ook gekeken naar de recente waarde van het huis.

De waarde van mijn huis is gebaseerd op een taxatie van 2 jaar geleden. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, zo ook in mijn woonplaats Haarlem. Een recente taxatie zal de waarde het huis minimaal 20% hoger zetten.

Toch stelt de bank een recente taxatie als voorwaarde om te komen in een lagere risicoklasse. Zo'n taxatie gaat rond de 400 euro kosten.

De bank zegt er voor mij te zijn; makkelijker, persoonlijker en altijd in mijn belang. In deze situatie loopt de bank geen risico en kan mij die extra kosten besparen. Is het mogelijk dat er met gezond verstand wordt gekeken naar regels en het belang van de klant ?


14 reacties

Badge +1

@hanssns, Als mede klant een paar opmerkingen.

  1. Mijn ervaring is als je extra aflost dat er geen (her)taxatie nodig is.
  2. Als je rente verlaging wilt op basis van huidige waarde wordt je wel geacht een courante woningwaarde te presenteren.
  3. In plaats van een taxatie, die je geld kost, mag je ook de meest recente WOZ waarde aan de bank geven (meestal  is die lager dan een taxatie).

Dus dit biedt wat aanknopingspunten voor verder gesprek met de adviseur.

Goedemiddag @hanssns en @eRik19,

 

Goed dat je deze vraag stelt @hanssns en dank voor je reactie @eRik19. Wat je zegt, dat klopt. Een tariefgroep wijzigen we op jouw verzoek nadat je de nieuwe marktwaarde van de woning hebt doorgegeven. Als je hypotheek is lager dan 75% van de WOZ-waarde, dan mag je een WOZ-beschikking aanleveren. Deze mag niet ouder zijn dan 12 maanden. Via Mijn SNS doe je een aanvraag voor aanpassing van de marktwaarde via ‘Hypotheken’ en ‘Hypotheek aanpassen’. Kun je zo verder?

Reputatie 1

Dank voor jullie snelle reacties.

Zoals de titel van dit onderwerp aangeeft gaat mijn vraag over de noodzaak van een actuele taxatie in een situatie die beschreven is: laatste taxatie is van twee jaar geleden, ondertussen huizenprijzen sterk gestegen en toch een actuele taxatie nodig om over te gaan naar een lagere risicoklasse. Ik vraag het kantoor om niet als een machine de regels volgen, maar gewoon te kijken wat in deze situatie het beste is voor de klant, zonder dat de bank risico loopt. Loopt de bank een risico wat ik niet zie als er wordt uitgegaan van de taxatie van 2 jaar geleden?

Om dit topic zuiver / overzichtelijk te houden: graag hier reacties op dit onderwerp. .

 

In reactie op eRik en Ilona over de WOZ: 75% van de WOZ waarde is aan de zeer veilige kant voor de bank. Deze regel is waarschijnlijk bepaald voor een specifieke marktsituatie, opdat zelfs bij eventuele executieverkoop de bank geen/ weinig risico loopt. Natuurlijk wil de bank zo min mogelijk risico lopen, dat is in veel situaties ook in het belang van de klant . De WOZ waarde is gebaseerd de verkopen van vergelijkbare huizen van minimaal 1 jaar terug. De werkelijk gehanteerde WOZ waarde is conservatief (lees: een stuk lager)  omdat de gemeente hiermee het risico op bezwaarprocedures verkleint. SNS gaat uit van 75% van die toch al conservatieve schatting van minimaal 1jaar geleden!  En dat in een markt waarin de huizenprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. En dat zal naar verwachting voorlopig nog wel even doorgaan gezien de structurele krapte op de woningmarkt. 

De WOZ als uitgangspunt nemen voor het bepalen van de huiswaarde zou een ander onderwerp kunnen zijn op dit forum. Er is wel dezelfde achtergrond: goed dat er regels zijn, maar denk toch vooral zelf na of de regel in deze situatie ook nodig is. Is het uitgangspunt 75% van de WOZ voor het bepalen van de waarde niet te ‘ambtelijk’? Wellicht zijn er meer situaties waarbij dit ‘ambtelijk mechanisme’ ipv. 'menselijkheid’ speelt. Misschien is een passende titel voor zo'n topic: Dilemma: de regels van de bank vs. het beste voor klant willen en de klant financieel bewust willen  maken.

 

 

Badge +1

@hanssns, dan moet ik je teleur stellen. Banken programmeren hun werknemers voor, werkinstructies worden in beton gegoten via controle lijstjes (via computersystemen). Al die automatisering maakt het contact met de bank onpersoonlijk (en daarom moeten banken in sociale media investeren, om die frustraties te stroomlijnen).

Zolang jij en ik geen miljoenen hebben op de bank, hebben we met gewone bankmedewerkers te maken die zich aan de interne regels moeten houden (die zijn er ook vanwege wantrouwen/willekeur richting eigen werknemers). Ik ben zelf ook wel eens tegen deze absurditeit aangelopen.

Gewoon je knopen tellen. Wat kost een (her)taxatie en hoeveel rentewinst ga ik op die manier maken (wat is m’n terugverdientijd). Misschien dat je het op een akkoordje kunt gooien met die makelaar van 2 jaar geleden: een taxatie laten verhogen met een paar duizend euro (als je dat nodig hebt) zou misschien zo maar kunnen.

Realiseer je ook dat als de bank je verzoek wil inwilligen dat ze dan betrouwbare gegevens moeten hebben van de gemiddelde prijsstijging van jou regio en de verschillen zijn nog al groot in NL. Het kan zo maar zijn dat in jou buurt negatieve veranderingen hebben plaatsgevonden. Dat risico willen ze ook afdekken met een recente waardebepaling. Met dit soort regels zijn er altijd grensgevallen die ‘pijnlijk’ zijn. Soms zit je aan de pijnlijke kant met regels soms zit je net aan de goede kant. Het voelt onrechtvaardig als je altijd aan het kortste eind trekt, en dat wens ik je zeker niet toe.

Vr.gr.

Erik

 

Reputatie 1

Hallo eRik, je hebt een duidelijke mening, wellicht gebaseerd op je eigen ervaringen en een gezond verstand. Ik heb die ervaringen niet en leg een situatie voor die momenteel speelt. Ik ben 'positief kritisch’ en ga er juist van uit dat de medewerkers van de bank met de klant mee wil denken. Dat maakt het werk ook een stuk leuker ! Ik ben benieuwd naar het antwoord van de bank.

Badge +1

@Hans S, je hebt helemaal gelijk en ik waardeer je optimisme!

Reputatie 4
Badge +3

Goedenavond beste @Hans S

Voor zover ik kan beoordelen heeft @IlonaV SNS een helder, transparant en duidelijk antwoord op de vraag gegeven. Over de noodzaak van een taxatie kunnen we waarschijnlijk lang en breed filosoferen, maar dat gaan we niet doen. Ik begrijp wel dat niet alle richtlijnen of regels altijd even aangenaam zijn. Vandaar ook dat we iedereen vooraf inlichten over de voor- en nadelen van extra aflossen op een hypotheek. Op die manier kun je toetsen of extra aflossen goed is voor jouw financiële situatie. En kom je er niet uit? Dan kun je een afspraak maken en helpen we je graag persoonlijk

Reputatie 4
Badge +3

Banken programmeren hun werknemers voor, werkinstructies worden in beton gegoten via controle lijstjes (via computersystemen). Al die automatisering maakt het contact met de bank onpersoonlijk (en daarom moeten banken in sociale media investeren, om die frustraties te stroomlijnen).

Zolang jij en ik geen miljoenen hebben op de bank, hebben we met gewone bankmedewerkers te maken die zich aan de interne regels moeten houden (die zijn er ook vanwege wantrouwen/willekeur richting eigen werknemers). Ik ben zelf ook wel eens tegen deze absurditeit aangelopen.

 

Hallo @eRik19, dit klinkt niet bijzonder optimistisch en dat terwijl we bij SNS ons juist richten op de persoonlijke aanpak, een goede klantrelatie is immers onze hoogste prioriteit. Hoe we dat doen lees je hier. Maar goed, je mag uiteraard kritisch zijn. In dat geval is het handig om niet te generaliseren (banken) maar ons te laten weten waar we onze dienstverlening kunnen verbeteren. 

Badge +1

@Evelyn SNS , ik zou zeggen dat @Hans S het ‘project’ is om je gelijk te bewijzen van de persoonlijke aanpak.

Ik heb even naar die link gekeken van je, en het ziet er prachtig uit. Ik twijfel er niet aan dat ik bij de SNS op een heel klantvriendelijke manier wordt geholpen, en dat is ook wel mijn ervaring bij de SNS winkel en op dit forum.

Maar naast deze klantvriendelijkheid is de laatste jaren wat verloren gegaan: werknemers zijn tegenwoordig strikt gebonden aan procedures De eerste/tweede lijn heeft geen bevoegdheid om af te wijken als de regel onrechtvaardig lijkt of overbodig is gezien de context etc.

Ik heb het vaak genoeg meegemaakt, meestal kleine dingen en dan doe je het maar weer op de manier van de bank. Aan die kant is juist het contact onpersoonlijker geworden.

 

 

Reputatie 1

Een samenvatting van de reactie van Evelyn en mijn reactie daarop:

  • Het antwoord van @IlonaV SNS is een  helder, transparant en duidelijk antwoord op de vraag’ . Blijkbaar is mijn respons op Ilona niet gelezen, in ieder geval niet verwerkt  :cry: .
  • over de noodzaak van taxatie wordt niet gediscuteerd. Dat is prima, dat hoeft ook niet. Er is immers een taxatie van twee jaar geleden. Het gaat over de redelijkheid om een recente taxatie te eisen waarvan de uitkomst voorspelbaar is (de waarde van het huis zal minimaal 15% hoger uitkomen dan de taxatie van twee jaar geleden). De kosten van een nieuwe taxatie kunnen bespaard worden :relieved: 
  • niet alle richtlijnen of regels zijn altijd even aangenaam. Vind ik ook, maar daar gaat het niet over. Het gaat over of je er star aan vasthoudt of dat je klantgericht/ persoonlijk bent en met de klant meekijkt en meedenkt

Op de vraag als ‘Loopt de bank een risico wat ik niet zie als er wordt uitgegaan van de taxatie van 2 jaar geleden?’ wordt niet ingegaan. Ik had gehoopt op een persoonlijke aanpak, dus werkelijk proberen te begrijpen wat de vraag is en meedenken aan een klantgerichte oplossing.

Het lijkt erop dat eRik deze situatie goed ingeschat heeft  :hushed: .

eRik, dank voor je reacties, ik blijf optimistisch en positief/kritisch in het leven staan :wink:

Reputatie 4
Badge +3

Beste@Hans S en@eRik19,

Zonder twijfel kan iedereen erop vertrouwen dat ik alles lees. Als het nodig is of als mensen erom vragen, bied ik graag én persoonlijk een helpende hand. Ook intern zet ik me graag in om (bredere) belangen van klanten te behartigen. Mijn persoonlijke aanpak bewijzen lijkt me niet nodig. Als mensen geïnteresseerd zijn, kunnen ze mijn bijdragen op de community lezen. 

Op het moment dat ik niet de gewenste reactie kan geven op een vraag - in dit geval over de noodzaak van een taxatie bij het extra aflossen op een hypotheek - betekent dit niet dat ik de vraag niet begrijp of niet wil meewerken aan een klantgerichte oplossing. Integendeel, ik geef een eerlijke en duidelijke reactie en schets een realistisch beeld bij de haalbaarheid van het aanpassen van een regel.  
 

Juist omdat ik begrijp dat een hypotheek moet aansluiten bij de persoonlijke wensen en van invloed is op de financiële situatie van onze klanten, verwijs ik in mijn antwoord naar het maken van een afspraak met een adviseur. Deze kan de wet- en regelgeving uitgebreid toelichten en is bevoegd om te adviseren.

Tot slot: in het ‘hoe & waarom’ van je woningwaarde aanpassen voor een lagere rente en tariefgroepen voor de hypotheekrente.  vinden de meeste mensen het antwoord op veelgestelde vragen over dit onderwerp. 

Reputatie 1

Beste Evelyn, voor mij hoef je niets te bewijzen. Ik ken jou niet, heb geen ervaring op dit forum en ga alleen af op wat ik zie in de respons op mijn vraag. Als jij schrijft dat Ilona een helder antwoord op mijn vraag gegeven heeft, terwijl ik in mijn eerdere respons op haar duidelijk aangeef dat het geen antwoord op mijn vraag is en dat toelicht, is mijn conclusie dat je mijn respons niet gelezen/ begrepen hebt.

Er is niet inhoudelijk ingegaan op het argument dat de huidige taxatie (van twee jaar geleden) qua bedrag voldoende is om de risicoklasse te verlagen; en dat daarom een nieuwe taxatie (die een veel hogere waarde aan zal geven) overbodig is. Ik geef nog aan dat ik mogelijk een risico dat de bank hiermee zou kunnen lopen niet zie. Hierop ingaan zou klantgericht zijn.  Een antwoord zou kunnen zijn dat de bank inderdaad geen risico loopt, maar dat dat niet relevant is omdat er toch niet afgeweken wordt van de regels. Dan is dat ook weer duidelijk.

Regels worden gemaakt vanuit een specifiek perspectief in specifieke situaties en zijn o.a. nodig om processen efficiënt te laten verlopen. In mijn optiek zou een persoonlijke aanpak in deze situatie zijn dat er wordt beoordeeld of de specifieke regel (voor een lagere risicoklasse is een actuele taxatie nodig) in deze situatie perse toegepast moet worden. Zelf een madeliefje :hugging: kan bedenken dat een recente taxatie een hogere waarde zal aangeven. Waarom zou je dan de klant dan toch verplichten om kosten te maken, wat is de zin daarvan?

In mijn eerste bericht staat al de vraag: ‘Is het mogelijk dat er met gezond verstand wordt gekeken naar regels en het belang van de klant ? ‘

Als een -op de persoonlijke situatie gerichte- benadering niet mogelijk is omdat de regel in beton is gegoten, dan klopt het punt van eRik dat de werknemers strikt gebonden zijn aan procedures. Of zie ik hier iets over het hoofd ?  :thinking:

In beton gegoten regels/ procedures staan op zeer gespannen voet met de klantgerichtheid en flexibiliteit die wordt gesuggereerd in de teksten op de website.

Vandaar mijn eerdere suggestie voor een item met een onderwerp als Dilemma: de regels van de bank vs. het beste voor klant willen en de klant financieel bewust willen  maken. Het werkelijk aangaan van de dialoog met de klant en samen onderzoeken waar verbeteringen mogelijk zijn.

Op dit moment, met deze ene ervaring, kan ik er niets anders van maken dan dat eRik de situatie goed heeft ingeschat. Teleurstellend, maar begrijpelijk vanuit het ambtelijk perspectief dat ‘regels nou eenmaal regels zijn’. Ik volg zijn suggestie om niet te veel te verwachten van de mooie teksten op de website en mijn knopen te tellen.

Reputatie 4
Badge +3

Beste @Hans S,

Uiteraard staan we open voor je feedback. Op de community gaan we graag de dialoog met onze klanten aan en met de klantsignalen die we ontvangen kunnen we onderzoeken waar verbeteringen mogelijk zijn. In dit geval ben ik van mening dat SNS op diverse, goede manieren met klanten meedenkt: op onze site informeren we klanten uitgebreid over de mogelijkheden en leggen we helder uit wanneer en waarom een taxatie - al dan niet - nodig is. Als die informatie niet afdoende blijkt te zijn, dan is het raadzaam om met een adviseur in gesprek te gaan.

Op die manier sla je 2 vliegen in een klap: je wordt persoonlijk geholpen met het (eventueel) aanpassen van je hypotheek (overwaarde, extra aflossen, andere tariefgroep) én je kunt je ideeën over het taxatierapport kenbaar maken. Vandaar dat ik ernaar refereerde om een afspraak te maken. Via de community vangen we het signaal op, om daadwerkelijk verder te komen kan het nodig zijn om bij ons langs te komen en in gesprek te gaan. Als ik daarbij kan helpen, hoor ik graag van je. 

Reputatie 1

Beste Evelyn, als je het wegwijs maken van klanten op de website 'meedenken met de klant’ noemt, verschillen wij van inzicht over wat 'meedenken’ is.

Voor mij vraagt ‘meedenken met de klant’ een open speelveld waarbij de belangen van klant en bank samen centraal staat. Dan kijk je naar win-win. Dan kijk je wat de klant wil en of het niet toepassen van een door de bank opgestelde regel ook die situatie nodig is. Dan kijk je samen waarom die regel er is of of het nodig is deze toe te passen.

Zoals ik al eerder schreef: Zelfs een madeliefje :hugging: kan bedenken dat een recente taxatie een hogere waarde zal aangeven. Waarom zou je dan de klant dan toch verplichten om kosten te maken, wat is de zin daarvan? Op deze vraag zou ik graag antwoord willen hebben.

Het lijkt er nu op dat het ‘meedenken’ betekent dat de klant beter wordt geholpen om de weg te vinden naar de in beton gegoten regels. De regels zijn duidelijk en goed vindbaar. Daar mankeert het niet aan.

Een gesprek met een adviseur over dit onderwerp is zonde van de tijd. Deze kan de bestaande taxatie voldoende vinden en een actuele overbodig, maar wordt teruggefloten door medewerkers in de back-office die wel volgens de regels moeten werken.

Mijn feedback over dit forum-onderwerp is dat er geen sprake is geweest van een werkelijke dialoog (= streven naar win-win). In de respons van de bank wordt alleen verwezen naar de bestaande regels en waar deze te vinden zijn. Als je werkelijk met de klant mee wilt denken, dan verwijs je niet naar het bouwblok van regels, maar kijk je wat er in die specifieke situatie aan regels nodig is. Dat vraagt om zelf nadenken door en speelruimte voor de bankemployee. Het is de vraag of dat past binnen het beleid en huidige cultuur van de organisatie. Zie ook de feedback van eRik. 

Reageer