SNS

De hypotheekrente wordt stelselmatig hoog gehouden: is dit terecht of niet?

  • 14 september 2010
  • 24 Reacties
  • 4442 Keer bekeken

Reputatie 3
Badge +1
Als klant ben ik daar natuurlijk niet blij mee, maar ik kan me wel voorstellen dat banken op dit moment graag weer wat "vlees op de botten" willen opbouwen nu de crisis langzamerhand haar einde nadert. Persoonlijk ben ik van mening dat diezelfde crisis ervoor heeft gezorgd dat een aantal kleine prijsvechters op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn verdwenen, waardoor de prikkel voor de grotere banken om de rentetarieven zo laag mogelijk te houden een beetje weg is. Maar dit zal vermoedelijk van tijdelijke duur zijn.

24 reacties

Dit onderwerp was voor mij aanleiding om me op dit forum aan te melden. twee jaar geleden betaalde ik een variabele rente van 6,5%. De opslag boven Euribor was 1%. Dit is vanaf het begin van mijn hypotheek bij de SNS bank steeds de opslag geweest. Toen de rente (euribor) ging dalen en de financiele crisis begon werd de opslag boven Euribor steeds hoger. Deze opslag is zelfs 4% geweest. Dit stopt sns gewoon in de pocket. Misschien dat zij vlees op de botten willen, maar dat geldt ook voor mij! Momenteel is de opslag boven Euribor nog boven de 3%. De variabele rente zou ruim onder 3% moeten zijn. Dan heeft de bank nog steeds een mooie opslag. Ik hoop dat we via dit Forum enige invloed kunnen uitoefenen, maar je krijgt hierover bij SNS gewoon niemand te spreken die invloed heeft.
@ hkerkhoven: Dank voor je reactie.
@ Stefan: Ook jij bedankt voor je interessante bijdrage. Wat vind jij van de bijdrage van hkerkhoven?
Hoi Knoalster,

Interessant onderwerp. Ik waardeer je creativiteit en het initiatief een nieuwe discussie te starten.

Echter: dit onderwerp hoort niet helemaal thuis onder dit forum (SNS Producten en Diensten) maar meer onder Bankieren en Financiële Zaken. Om die reden hebben we je topic naar deze plek verplaatst.
De spaarrente wordt steeds lager, de bank kan steeds goedkoper lenen, toch zie je daarvan niks terug in de hoogte van de hypotheekrente. Vindt u dit terecht?
Reputatie 3
Badge +1
Het is misschien niet leuk voor de SNS bank om te horen, maar dit is voor mij ook de belangrijkste reden geweest om 7 jaar terug niet meer te kiezen voor een hypotheek bij de SNS bank. In 1997 heb ik namelijk zelf ook een hypotheek bij de SNS bank gehad met variabele rente (krediethypotheek), maar nu zit ik bij de ING bank. Daar hanteerden ze destijds (postbank) een vaste opslag bovenop de Euribor van 1,2%, contractueel vastgelegd in de hypotheekovereenkomst. Daardoor is de rente op een deel van mijn hypotheek in de laatste 15 maanden tussen de 1,6 en 1,9% geweest! Sinds begin dit jaar hebben ze e.e.a.bij de ING wel gewijzigd voor nieuwe hypotheken: de opslag is verhoogd met maarliefst 1,4% naar 2,6% en mag nu - net als bij de SNS - tussentijds worden aangepast. Als reden gaven ze op dat ze er anders te veel verlies op leden.

De euribor tarieven vind je trouwens terug op http://nl.euribor-rates.eu/

Eerlijk gezegd ben ik wel benieuwd naar waar de SNS bank het geld voor de hypotheekleningen met variabele rente vandaan haalt. Door te werken met een rentetarief dat meebeweegt met de euribor, wordt natuurlijk de suggestie gewekt dat het benodigde geld wordt verkregen middels geldleningen die de SNS bank op de kapitaalmarkt tegen euribor tarief aangaat. Daarmee is de marge eenduidig bepaald door de opslag. Maar is dat ook zo? Als een deel van het benodigde geld wordt onttrokken aan bijvoorbeeld spaartegoeden (plusrekening, internet spaarrekening, spaarloonrekening, etc.), dan ligt dat natuurlijk weer anders.
Bedankt voor je bijdrage Stefan. Misschien is het interessant om in de komende maanden een SNS-hypotheek adviseur als expert te hebben zodat jullie al deze opmerkingen/vragen/suggesties bij hem kwijt kunnen.

Is daar interesse voor?

Groet Liz
Reputatie 3
Badge +1
Hallo Liz,

Dat lijkt me inderdaad interessant!

Groeten,
Stefan
Top, ik ga er achter aan!
Hoi Liz en Stefan,

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik ben geen bankier en snap nu beter hoe de variabele rente wordt vastgesteld. Vind het wel jammer dat ik dit moet ontdekken via dit forum. Eigenlijk hoort een bank een actieve houding aan te nemen bij het verstrekken van dergelijke informatie. Hoop daarnaast dat de variabele rente op korte termijn verder gaat zakken.

gr. Hans
Zonder in exacte details te treden, wordt het geld dat een bank (dus ook SNS) uitleent aan hypotheekgeld vanuit verschillende bronnen aangetrokken.

Bij variabele rente een afsrpaak maken door een bank dat deze 'Euribor + X%' is, is meer een manier om een transparante maatstaf aan de klant te bieden dan dat hier een directe relatie is met de eigen winstgevendheid.

Op dit moment leent SNS bijvoorbeeld niet tegen Euribor, maar ook tegen Euribor met een opslag, welke sinds de kredietkrisis behoorlijk is opgelopen. Daarnaast komt funding ook uit spaargeld, obligaties etc., wat deels ook weer wettelijk verplicht is (er worden verschillende 'soorten' van kapitaal door De Nederlandse Bank erkend en daar moet weer een mix in bestaan...)

Dit betekent dus helaas dat de banken zelf ook duurder uit zijn dan Euribor en dat als een ING haar opslag verhoogd, dit inderdaad goed kan komen omdat zij ook moeilijker aan geld kunnen komen, los van wat het Euribor tarief zelf doet...

Ook dat vet op de botten willen hebben is niet iets wat de banken geheel uit zichzelf doen. De overheid (en met name De Nederlandse Bank en de Europeesche Centrale Bank) heeft naar aanleiding van de kredietkrisis bepaald dat de banken meer eigen kapitaal moeten hebben. Eigen kapitaal bouw je grofweg op twee manieren op: meer winst genereren en dit niet aan de aandeelhouders uitkeren of het uitgeven van meer aandelen. Met dat laatste worden de aandeelhouders weer de dupe. Die krijgen dan weer minder rendement. Als je bedenkt dat de aandelen van banken vooral in handen zijn van pensioenfondsen, dan zie je dat daar ook weer een maatschappelijk issue zit.

Uiteraard help ik eenieder hopen dat de tarieven omlaag kunnen, maar zoals hopelijk een beetje duidelijker is geworden, is het een complex verhaal waarbij keuzes die de banken zelf maken en zaken die extern opgelegd worden door elkaar spelen.

Vriendelijke groeten,

Robert
Reputatie 3
Badge +1
Hallo Robert,

Bedankt voor jouw toelichting. Dit is precies de achtergrondinformatie die ik zocht. Ik wil namelijk zelf een beetje kunnen inschatten hoeveel ik voor de toegevoegde waarde van een financiele dienst betaal, zodat ik voor mijzelf een goede prijs/kwaliteit analyse kan maken bij het aangaan van bijvoorbeeld een hypotheek.

Concreet: ik ben me op dit moment aan het orienteren voor een nieuwe hypotheek die beter aansluit bij mijn huidige behoefte (kosten, risicoprofiel, etc., etc..). Vandaar ook mijn inbreng in de discussie over provisie.

Ondanks de soms kritische reacties van mijn zijde op deze community, is een SNS hypotheek voor mij een serieuze optie. Zeker als ik zie (in deze community) dat SNS haar klanten serieus neemt en zich daarmee onderscheid t.o.v. haar concurrentie...

Stefan
Hoi Stefan,

Fijn te horen dat de informatie van Robert je heeft geholpen.
Dat is precies de bedoeling van de SNS Community :-)

Zoals aangegeven, komt er binnenkort (wellicht in november) een hypotheekadviseur als expert op de SNS Community waar je verdere vragen en opmerkingen aan kwijt kan.

Groet Liz
Ik begrijp van die opslagen helemaal niets. Heb er ook geen goed woord voor over.

Wellicht kan de SNS dat nu eens goed uitleggen, nu ze het verhaal toch moeten uitleggen bij de NMA. Met name de vraag waarom in Nederland een veel hogere percentage betaald moet worden dan in het buitenland. Boele Staal als spreekbuis van de banken geeft maar een reden voor de hoge opslagen en dat is risico risico risico.

Hij heeft het niet over dat de banken duur moeten lenen want dat zal niet steekhoudend blijken. Nee met risico indekking (nieuw toverwoord) kun je het verhaal namelijk langer vol houden en loop je niet het risico dat je uiteindelijk wordt aangesproken cq beboet voor geven van foute informatie.

Onder het mom van risicoindekking kun je lekker wegschuilen en als het dan toch gaat regenen blijf je lekker droog. Wat dachten de banken en dus ook de SNS van het argument dat juist door deze risicoindekking en dus hoge renteopslagen het risico van het niet kunnen betalen van een hypotheek alleen maar worden vergroot, waardoor de banken meer moeten afschrijven. Anders gezegd de risicodekking vergroot het risico.

En toch is dat niet zo en waarom niet:

De meeste Nederlanders betalen nog steeds netjes hun hypotheeklasten. Op executieveilingen is wel enige toename van verplichte verkoop van woningen te vinden maar dit is vanuit banken gezien nauwelijks relevant. De meeste mensen hebben hun inkomen in Nederland gewoon behouden en hebben tot nu toe nog weinig vernomen van de crisis. Met alle respect voor de uitzonderingen.

In eerdere reacties las ik van een aantal geldstromen die werden aangehaald om duidelijk te maken waarom de banken duurder uit zijn dan de Euribor. Natuurlijk gaat het altijd om een gemiddelde maar ik kan genoeg geldstromen bedenken die het gemiddelde weer aanzienlijk onderuit halen. Al was het maar de spaarrekening van mijn moeder waar zij voor een groot deel nog maar 1% op krijgt (ach ja oude spaarrekening, nooit overgesloten, rente dus gewoon weggezakt, trucje van de banken, spaarrekening wordt allang niet meer aangeboden, had ze zelf maar moeten opletten). Hoeveel oudjes met flink wat spaargeld op hun spaarrekening zullen wel niet in hetzelfde schuitje zitten.

En waarom zetten onze banken ja ook de Nederlandse voor kapitalen vast tegen belachelijke rentes bij de Europese centrale bank? Hoeveel verschil zit er wel niet tussen het krijgen van spaarrente en het betalen van hypotheekrente? En ja wij Nederlander hebben een hoop spaargeld staan en daar is heel wat bijgekomen de afgelopen jaren. Banken smeken zowat om uw spaargeld vast te zetten voor enkele jaren tegen een heel hoog percentage, waarom zouden ze dat toch doen?

U merkt dit verhaal raakt mijn achillespees. Kan er wel uren over schrijven maar hou er maar mee op. Want wie probeer je nou nog te overtuigen vraag ik me af. En dat is wel het meest frustrerende. Iedereen weet gewoon dat het niet klopt ook de Banken.

Wij betalen met elkaar het hebberig gedrag die banken de afgelopen jaren hebben gehad en nu op moeten afschrijven. De meeste van deze mislukte investeringen hebben plaatsgevonden in het buitenland. Voor de SNS is hun buitenlandse vastgoed een molensteen om hun nek. Wij betalen mede met onze hypotheken de kosten van de afschrijving die hier op plaats vinden en natuurlijk de hoge bonussen die de beheerders van ons geld voor het maken van deze slechte keuzes kregen.

De bijzondere hoge opslagkosten van hypotheken hebben niets en dan ook niets te maken met duur aan moeten trekken van geld.

Dat we ze een beetje moeten helpen om het hoofd boven water te houden dat snap ik, beter gezegd dat accepteer ik. Jammer dat het juist de mensen met een hypotheek zijn die daarvan alleen de dupe worden. Maar vooruit. Ik vind het echter inmiddels wel voldoende geweest en verwacht van mijn bank jawel de SNS op korte termijn een aanzienlijke verlaging van hun opslagpremie doorvoert. Ik dacht daarbij aan circa 1%

Maar ik droom zeker, kreeg gisteren weer een verhoging binnen van mijn variabele rente, u ook?
Risico's worden vaak gegroepeerd in zogenaamde CDO's. In het verleden zijn verschillende CDO's samengevoegd (tot zelfs wel 60 keer) waardoor het te verzekeren risico volkomen onzichtbaar werd. Op deze manier konden 'dure' risico's makkelijker verkocht worden in lagere tranches. Er zijn verhalen bekend van risico-inkopers die binnen 15 minuten moesten beslissen of ze een bepaalde CDO wilden aankopen. Je kunt dan dus nooit een gefundeerde keuze maken!

De beslissing werd (wordt?) vaak genomen op basis van het bonusniveau, of (nog erger?) het bonusniveau van de manager. Zo kan het dus gebeuren dat een risico zich openbaart (zoals in USA het kredietrisico) en blijkt dat er nooit genoeg geld beschikbaar is om dat risico daadwerkelijk te dekken. Immers, het risico dat Pietje zijn hypotheek niet meer zou kunnen betalen was in de CDO gekoppeld aan het risico dat de maisoogst op de Filipijnen zou mislukken door het omvallen van een flatgebouw in Japan als gevolg van het crashen van een vliegtuig in de Bijlmer (ik overdrijf een beetje 😉.

Ik weet er ook niet heel erg veel van, ben geen expert, maar dit is wat ik heb begrepen uit een presentatie van een actuaris bij een grote Europese bank. Bottom line voor mij als consument; Ik betaal zoveel voor mijn hypotheek omdat een manager een dikke bonus wilde verdienen.

Als ik het mis heb, hoor ik het uiteraard graag van de expert.
Waarde lezers

In een gesprek met SNS is mij duidelijk geworden dat ook variabele renti flexibel wordt toegepast
Als je weinig hypotheek hebt t.o.v. de waarde van je woning is variabel het laagst.
Is de woningwaarde t.o.v. de hypoheek risicovoller voor de bank krijg je een hogere opslag
Dus variabel is voor iedereen anders "variabel" t.o.v. Euribor
Jan
Hi Long Tal Erny,

We gaan hier in het topic 'de zoveelste rente verlaging maar niet voor de hypotheek' op in. Door hier te klikken kom je direct op de juiste pagina.
Ik heb een hypotheek bij abnamro en een hypotheek bij snsbank, beiden met variabbele rente. Het valt mij op dat afgelopen jaar abnamro haar (opslag op) variabele rente al tot drie keer toe heeft verlaagd, snsbank heeft nog geen enkele keer de rente aangepast. De twee jaar daarvoor was SNS altijd de eerste met het verhogen van de (opslag) rente zodra de marktrente steeg. Achteraf gezien kon je dit misschien al als signaal zien dat het niet goed ging, dan pak je zo lang mogelijk zoveel mogelijk marge van je klanten, waarbij het verschil net niet interessant genoeg is om over te stappen naar een andere bank ivm kosten.

Als ik vragen stelde kreeg ik geen antwoord. Ik hoop dat daar, nu ze staatseigendom zijn, verandering in komt. Boefjes gedrag.
Reputatie 3
Badge +1
Ik heb een hypotheek bij abnamro en een hypotheek bij snsbank, beiden met variabbele rente. Het valt mij op dat afgelopen jaar abnamro haar (opslag op) variabele rente al tot drie keer toe heeft verlaagd, snsbank heeft nog geen enkele keer de rente aangepast. De twee jaar daarvoor was SNS altijd de eerste met het verhogen van de (opslag) rente zodra de marktrente steeg. Achteraf gezien kon je dit misschien al als signaal zien dat het niet goed ging, dan pak je zo lang mogelijk zoveel mogelijk marge van je klanten, waarbij het verschil net niet interessant genoeg is om over te stappen naar een andere bank ivm kosten.

Als ik vragen stelde kreeg ik geen antwoord. Ik hoop dat daar, nu ze staatseigendom zijn, verandering in komt. Boefjes gedrag.


Hi Djoendo, van harte welkom op SNS Community. Leuk dat je een kijkje komt nemen. Het onderwerp wat je aanhaalt, hebben we meerdere keren besproken op de community. We willen je dan ook hier naar doorverwijzen: https://forum.snsbank.nl/showthread.php?t=7059. We zien je graag snel weer. 🙂
Hallo
de volgende keer als ik weer op nieuw geboren wordt
laat ik mij nergens meer voor verzekeren
je moet hoog op geleide mensen goed in de gaten houden
je kunt het beter met de groote dief te maken
want die hebben wel een hart in haar donder
Rente op spaar rekening gaat met 0.1 % omlaag
Nog niks van mijn varabele hypotheek ( laagste klasse) behoord
Volgens TV consumenten programma wordt variabele  rente overdreven verzekerd
ook als je maar 20% hypotheek hebt

HET WORDT TIJD VOOR EEN " KASSA" ONDERZOEK

Erny
Hoi Long Tal Erny,

Vervelend om te lezen dat je dit gevoel hebt. SNS Bank denkt graag met je mee. Wil je een korte uitleg en je gegevens mailen naar [email]webcare@sns.nl[/email]? We zorgen er dan voor dat je vraag bij de juiste persoon terecht komt.
Hallo Long Tal Erny,

Vanmiddag hebben we je een e-mail gestuurd. Hierin leggen we uit hoe de variabele rente bij SNS Bank is opgebouwd. Als je nog vragen hebt dan horen we dat natuurlijk graag 🙂.
 Dag Othman

Ik ben nog steeds bezig  om de laatste  opslag van 3x,    bij variabele rente   ( Deze vorm heeft 3 opslagrisicopunten)

Namelijk  risicopremie hypotheeknemer versus SNS , bij veel meer overwaarde dan hypotheekbedrag
deze vind ik niet terecht. De bank heeft namelijk het eerste recht op terugbetaling
en loopt geen enkel risico.

Vanuit hoofdkantoor een gesprek daar over gehad. men vond dit een plousibele vraag
 Ik weet helaas niet met wie precies ik heb gesproken.
Deze medewerker zou het voorleggen aan een hoger geplaatste  en terugbellen
helaas nog niks gehoord.
Misschien is de bankmedewerker wel wegbezuinigd.
Badge +1
Hi Long Tal Erny,

Vervelend om te lezen, dat dit nog niet is opgelost. Kun je je persoonsgegevens sturen naar [email]webcare@sns.nl[/email] o.v.v. ‘Community hypotheek rente’? Dan kan ik uitzoeken waarom je niet bent teruggebeld en kan ik je hopelijk ook snel inhoudelijk een terugkoppeling geven.

Reageer